地坪與建坪

地坪是指土地的坪數,通常就是地面涵蓋的面積;建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說,某塊土地面積50坪,地坪就是50坪,而該地有棟四層樓的建築物,每層樓面積都是30坪,則建坪為30x4 =120坪。

土地權狀、建築執照與使用執照

一棟建築物從準備蓋到可以進住,至少需要拿到一張土地權狀以及兩張執照,一張是建築執照,一張為使用執照。

「土地權狀」為土地所有人之證明文件。

「建築執照」為政府批准建商或建築師可延請營造商進行建築物實體的起造。

「使用執照」為建築物主體建構完成,完成水、電、瓦斯,以及消防相關設施,經過政府單位查驗核可之後,批准使用該建築物。

建蔽率與容積率

常常可以聽到某某建案建蔽率多少,到底建蔽率是什麼呢?

其實,建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。舉例說明,若一塊土地的面積為20公尺×9公尺,而建築物投影面積為15公尺×6公尺,則該建物之建蔽率為50%。

容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。

建蔽率與容積率都是縣市政府都市計劃相關單位規範的,對於想要自己買地蓋房子的人可以注意這些規定。

實坪與虛坪

有99%的狀況,你聽到的坪數數字都是虛坪,即包含了非室內可使用的面積。可能的情形有下列幾種,讀者可以特別注意:

雨遮

其投影面積常計算在附屬建物內,在權狀上也有登記,這些坪數照價出售。

公設

一般分為小公與大公,小公通常為該棟建築物的梯間,大公則指中庭、地下室等空間。這些都會以公設比例的方式估算在權狀中,也是照價出售。

樓高、淨高、樑、樑下淨高

買房子的時候,除了注意坪數面積之外,也要注意高度,這樣生活的空間才夠大。

樓高是指樓地板中心線之間的距離,法律規定一樓樓高上限為4.2公尺,其他樓層樓高則為3.6公尺。

因為樓地板的厚度約20公分左右,若地板需施作大理石或者拋光石英磚時,要再扣8~10公分,於是3.6公尺樓高的住家,屋裡最後的淨高將只剩下3.3公尺左右;3.2公尺的樓高,最後淨高也只剩下2.9公尺。

由於樓地板需要樑支撐,所以,樑下淨高一定會更小。

樑的深度一般稱為樑深,大小為45~50公分,突出天花板的距離為30公分左右,主要的樑會更粗,約在65~70公分左右,突出天花板的距離為50公分左右,若以3.2公尺樓高來看,家裡淨高最低處會只剩下2.4公尺左右(=2.9淨高–0.5突出距離)。

夾層

很多人買房子都想買挑高、可以作夾層的夾層屋,不過樓高是個很大的現實問題。法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺,且挑空的面積不得超過總建坪的10%。

市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計,到底4.2公尺挑高有多高?其實你可以算一下,4.2公尺樓高,減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分,只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二,得到1.85公尺,換句話說,一樓1.85公尺淨高,二樓也是1.85公尺淨高,這樣的生活高度其實有點低矮。

讀者在看房子的時候,需要更注意這些小細節,以免被銷售人員連哄帶拐的買下房子,將來後悔莫及。

文章摘録自張伯彥《買到夢想家》

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